去年，上海市全面完成了中心城区成片二级以下旧里改造的目标，历史性地为这项持续30年的民心工程、民生实事划上了圆满的句号。在此基础上，市委市政府决定，再提速再加力，用10年时间完成“两旧一村”改造，即旧区改造、旧住房成套改造和“城中村”改造。
2023年是上海“两旧一村”改造任务的开局之年，中森公司充分发挥央企主力军作用，以多年在住宅设计与城市更新领域的深耕优势，全力以赴投入徐汇区“两旧一村”改造工作，为康健路341弄7-8号旧住房拆除重建项目的落地实施提供了坚实可靠的技术保障。近日，该重建项目顺利开工，最快明年二季度，居民们就能“回家”，住进崭新敞亮的新居。
01
城市发展中被遗忘的角落
在桂林公园的东侧，沿着漕河泾港的北岸，矗立着一片居民楼，一幢红色的三层小楼与周边建筑相比略显破落，这栋砖木结构的房屋就是康健路341弄7-8号居民楼，建于1954年，产权归属于应用技术大学。
因年久失修，建筑老化严重，已出现裂缝、渗水、沉降等问题，更为紧要的是，这栋建于上世纪50年代的原职工宿舍存在“煤卫合用”的硬伤，居住在这里的27户居民长期以来忍受着5户合用1间厨房、2间卫生间的不便，以及居住空间狭小的生活困境。
同样类型的住宅原先共有3幢，另2幢（位于东侧）已于1998年完成拆除重建，现为12层的高层住宅。本次改造的7-8号居民楼是该片区内最后一栋非成套住宅。
2023年4月17日下午，市委领导下访康健路341弄7-8号实地考察，并将该项目列入徐汇区今年“两旧一村”改造的重点项目。中森公司被委以重任，负责该栋建筑的拆除重建设计工作，推动完成非成套改造。
02
原地住新房，人情味不变，烟火气犹在
居住在这栋69岁的老建筑里的大多是些“住习惯”了的老年人，对老土地有着难以割舍的情感。是否有两全其美的办法，既能使老百姓的住房条件得到改善，又不用搬离故土？答案是：原地拆除重建！
区别于旧改征收，拆除重建方式即项目在原址重建，通过提高容积率增加每户的居住面积，完成不成套住宅改造，并产生一定数量的增量房。建成后，27户原住户全部回搬，人情味不变，烟火气犹在，新增的房源纳入徐汇区住房保障系统，普惠于民。
旧住房原地拆除重建的改造模式给了这些不愿离开故土的人们一个更好的安度晚年的选择。让居民从中真切感受获得感、幸福感、安全感，这也是“两旧一村”城市更新的价值所在。
改造前的沿街空间
改造后的沿街空间
03
定制化户型设计，满足有尊严的居住
原建筑为厨卫合用住房，共13种户型，面积为8.6平方米至31.3平方米不等。为满足基本使用需求且符合独立成套的原则，设计在与原住户充分沟通的基础上，按照套内居室面积等比增加3-8平方米的方案进行改造，每户增设了厨卫、阳台等功能空间，并做到一户一设计。
现状调查发现，原住宅部分户型为北向采光，日照条件不满足相关规定，人体舒适感较差。为了让老百姓都能住进“屋里厢照得进太阳光”的房子里，改造后的平面布置将主要的居住空间（起居室、卧室）全部放在南侧，在北侧设置楼电梯交通核。同时平面中间设置了两处天井和开敞连廊，解决北侧厨房卫生间的采光通风问题。
拆除重建后的住宅楼地下1层，地上11层，总建筑面积约4800平方米。首层为配套社区活动用房，丰富居民生活，二至十一层为标准住宅单元，三梯（电梯）六户，共60套。
04
用细节唤醒社区温度
考虑到原住户多为年纪较大的老人，团队以设计助力“适老化”改造，打造舒适无障碍的居住环境。包括建筑出入口均采用平坡设计，每个楼层配置一部无障碍电梯，楼下配备智能快递柜等。此外，针对有特殊需要的家庭，另有居室内的无障碍设计菜单选项可供增配。
为进一步拓展居民的生活空间，唤醒社区活力，改建后的住宅楼首层设计为服务周边居民的多功能社区中心与共享空间，南侧的小区围墙也将予以拆除，使得社区空间向着漕河泾港、沿河道路的方向生长，并植入更多的休憩、活动、社交空间。
建筑的南侧将设计连续的架空层，沿街的开敞空间打造带状口袋公园，用红砖景墙、休闲坐凳和绿植景观构建起富有吸引力的城市公共生活场景，在这里，社区功能与城市功能充分融合。
公共电梯厅意向
公共走道意向
社区配套用房意向
沿街公共空间意向
05
央企强强联手，打造地区样板工程
原有建筑为三层砖混结构，该结构体系已经不适用于改造后的新建筑。考虑到本案基地狭小，项目交付时间紧急，为减少改造工期，更好地满足复杂多样的户型，新建住宅采用隐式钢框架结构体系进行建造。
这种住宅体系因为构件尺寸小，便于隐藏于建筑墙体内，更为灵活的布置使得室内无凸梁凸柱，建筑可满足通风采光、全明户型、室内流线优化等布局要求，且施工速度快，对环境污染小。
但钢结构在防腐、防火、隔声上需要更加有效的设计方案及高质量、高规格、高标准的施工工艺。为保证全案落地效果得以顺利实现，项目采用EPC总承包模式，由中森公司（设计）与中建科工（施工）联合实施，共同发挥各自技术优势，为项目保驾护航，打造地区样板工程。
本项目积极响应“双碳”要求，采用多项“绿”技术，满足绿建二星标准。建筑外墙采用保温装饰一体板，断热铝合金双层中空玻璃窗，并在南侧外窗设置中置遮阳百叶，降低建筑能耗，提高室内舒适度；楼板上方铺设隔声板，降噪静音；屋顶设置光伏板，将光能转化为电能，既节能减排，又节约费用。此外，结合景观进行海绵城市设计，让绿色家园更宜居。
三板选型
防水节点
“两旧一村”改造是关乎人民群众切身利益的大事，面对老百姓的居住之困、住区改造之难，中森公司积极探索、实践新方法、新工艺，解决群众急、难、愁、盼问题，助力老旧住房面貌焕新、配套升级。随着康健路341弄7-8号旧住房拆除重建项目的开工建设，中森公司在“服务城市更新，推动高质量发展”的道路上又迈进了一步。我们衷心期盼，回迁的居民早日搬回家园，搬入新居。
项目档案
业主单位：上海徐房（集团）有限公司
设计单位：上海中森建筑与工程设计顾问有限公司
施工单位：中建科工集团有限公司
设计总负责：冯琦
总图团队：冯琦、郭欣、严奔驰、王黎
建筑团队：冯琦、余世超、李嘉威、高晨、宋琰、王晓晖
结构团队：刘勇、钟才敏、郝露露、侍政、章勇
给排水团队：孙明月、潘梦梦、赵向阳、张汝波
电气团队：陈龙祥、申雨舟、吴之扬、赵志刚、周英俊、高春
暖通团队：张杨、王铭、王建伟、周亮
景观团队：张慧杰、杨秋珊
室内团队：朱方闻、牛英迪
BIM团队: 张盼盼、吴春佳、周亮
合作团队：天华（概念方案）
