实施城市更新行动是我国新型城镇化进入高质量发展的必然趋势，以城市更新为主的存量用地再开发为缓解城市发展压力，注入新的活力提供了可持续的建设路径。其中，存量工业用地转型升级蕴藏着巨大潜力，在赛特工业园的更新案例中，我们盘活旧工业厂房，通过旧工业区复合更新与综合整治，释放物理空间，为创新型产业发展提供了载体，低效资产转变为优质资产，土地效能也得到了显著提升。
一、项目概述
基地位于上海市杨浦区军工路1300号，原为上海茶叶厂仓储区，由上世纪八十年代所建造的办公、物流仓储用房组成，后更名为赛特工业园。改造前园区整体使用率低，除部分楼栋的首层作为快递公司物流中转站，其余楼栋基本空置；交通组织混乱无序，停车位不足；现有建筑陈旧破损、环境脏乱，且安全隐患严重，被列为全市“五违四必”重点整治区域之一。
项目改造前状况与主要问题
结合基础现状的踏勘梳理，我们希望园区的改造不仅能推进项目自身的环境综合整治，更能为区域发展释放出更多公共环境和产业空间。因此，改造之初我们就确立了“产业升级、空间优化、交通改善、环境提升”的宗旨，意图将日渐边缘化的工业厂区重新唤醒，以富有创新和活力的现代化产业园形象重新融入周边高新技术产业氛围。
二、改造策略
1、交通改善 激发园区活力
首先亟待解决的是园区交通问题。改造前的赛特园至城市道路-军工路仅有一个弄堂出口，进入园区的唯一通道是一段近500米长尽端式的里弄路，且弄路的宽度亦只有双向两车道，交通可达性极差。
项目区位与改造前交通流线图
在与交管部门沟通协商后，项目组充分挖掘现有资源，重新启用了基地北侧已废弃的临时出入口，有效打通了北侧翔殷路的接驳，极大的提升了交通可达性，并在白天时段将该出入口及园内公共空间向周边“邻居”地块开放和共享，解决自身旧有矛盾的同时，亦有效提升了相邻园区的交通便捷性，打通旧有片区的堵塞节点，起到了城市更新的共享和疏导双重意义。
改造后交通流线图
2、空间优化 助力产业升级
我们着力于内部功能空间调整，将对于产业升级的理解注入具体楼栋，提升园区业态功能，进一步完善复合功能，满足现代化的办公和产业研发要求。1#、2#楼更新为园区办公人员的长租宿舍，与1#楼门厅相接的两层圆形空间改造为园区餐厅及24小时便利店。通过新业态的引入，完善便捷服务的同时，也提升业态品质；7#、8#、10#、11#楼改为研发办公，进行功能更新完善及立面修缮。
空间改造策略图
伴随着园区产业转型升级对配套设施需求的进一步释放，旧有的停车空间显然无法满足未来需要。我们通过多方案比选以及与各利益主体的协调沟通，最终达成共识：不能因增加车位而减少绿化面积，而是将中央主楼的底层改为架空空间，用于解决停车位不足的问题，此举共计增加了近80个车位，同时重新组织架空层的人行流线，就近停车问题也得到了妥善解决。
改造后园区空间
底层架空不仅改善了园区停车问题，我们也借此将被大体块主楼所分割的场地重新连续起来，场地的完整性得到了最大限度的提升。局部挑空空间和场地中的镜面水景，使得底层景观连续、视线贯通，进一步丰富了园区的空间感受。
此外，利用主楼高层视觉资源而设置的屋顶花园，提供了眺望黄浦江的观景平台。以地理位置的优势提升改造项目的价值和使用者的舒适性，重塑和提升了旧有园区及相邻街区的价值。
改造后的园区景观
3、立面更新 历史与新生融合
原建筑外立面均为涂料材质，质感平淡，面状剥落，保留意义甚微。为了匹配园区的新定位，在充分结合改造成本因素后，设计采用涂料颜色变化和结合窗洞的色块划分的方法，通过“马卡龙色”轻快的灰白和蓝灰色彩搭配，并辅以局部穿孔铝板，丰富立面感官，也化解了大体量建筑对基地带来的压迫感。
改造前后立面对比图
在园区入口的醒目位置，我们保留了两处旧有建筑中的立面质感——圆柱楼梯间和食堂体块上的红砖，在园区获得新生的同时，风化的红砖和穿孔锈板也映射了些许原址的时代记忆。
改造前后记忆点
建筑细部
三、总结
修缮后的园区功能及其配套都得到了巨大的提升和完善，管理上引入智慧园区的方式，景观上采用了海绵等技术方式进行建设；建成后的建筑淡雅悦目、景观环境宜人，老旧的工业园区焕发了新的生机。
赛特园区的改造被设计赋予了新的时代气息，承载了往昔岁月的些许痕迹；再次激活园区的活力和重新塑造所在街区的记忆和形象；它的新生也是存量工业用地为城市发展、地区建设带来生机的又一次验证。
项目档案
业主单位：上海名城实业有限公司
设计单位：上海中森建筑与工程设计顾问有限公司
项目地址：上海市杨浦区
建筑面积：25804平方米
设计时间：2018-2020年
竣工时间：2021年
设计指导：高路
方案设计：鲜奇武、翁攀、于振波、李樟、江怡璇、戴康、孙明月、张家瑜、赵志刚、高赟、王 黎
建筑摄影：高路
